"אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' מפעלי תחנות בעמ

פסק דין

בפני תביעה אשר הוגשה בדרך של המרצת פתיחה, בה מבוקש להצהיר על בטלות שמאות שנערכה ביום 21.5.07 על ידי השמאי מר שאול לב, ועניינה קביעת גובה דמי השכירות שעל המבקשת לשלם למשיבה בגין שימוש שהיא עושה בתחנות המרכזיות אשר בהרצליה ובנהריה.

העובדות הצריכות לעניין

המבקשת הינה אגודה שיתופית אשר עיקר עיסוקה בהסעת נוסעים בתחבורה ציבורית.

המשיבה הנה חברה אשר בבעלותה מצויים, בין היתר, מתקנים תחבורתיים. במשך שנים רבות המשיבה משכירה למבקשת חלק מהמתקנים התחבורתיים אשר ברשותה לצורך פעילותה של המבקשת.

הסכם השכירות -

ביום 25.7.95 נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת בין הצדדים, במסגרתו השכירה המשיבה למבקשת מתקנים ציבוריים אשר בבעלותה כמפורט בנספח א להסכם (נספח א לבקשה – להלן: "הסכם השכירות").

דמי השכירות בגין התחנות המרכזיות בהרצליה ובנהריה הן נושא הבקשה שבפני, באשר המבקשת מלינה על קביעות השמאי לגביהן, כפי שיפורט להלן.

על פי ההסכם, תקופת השכירות הנה לעשר שנים מיום 1.1.95, פחות חודש, דהיינו: 1.1.95-30.11.04 (סעיף 4.1). בנוסף ניתנה למבקשת אופציה להאריך את תקופת השכירות לתקופות נוספות, כל אחת בת עשר שנים פחות חודש (סעיף 4.6). המבקשת עשתה שימוש בזכותה והאריכה את השכירות לתקופה: 1.12.2004 – 31.10.2014 (להלן: "תקופת השכירות השניה").

בסעיף 8 להסכם השכירות נקבעו דמי שכירות בגין כל הנכסים אשר השכירה המשיבה למבקשת בתקופת השכירות (עשר שנים ראשונות פחות חודש), בסך 1,837,176 ₪ לחודש.

אשר לדמי השכירות בגין מושכרים לגביהם מומשה זכות האופציה נקבע (סעיף 4.7.3):

"גובה דמי השכירות במהלך תקופות השכירות הנוספות בגין מושכרים תחבורתיים לגביהם מומשה זכות האופציה יקבע בהסכמה הדדית בכתב בין הצדדים, ובהעדר הסכמה סוגיה זו תועבר לקביעת שמאי מקרקעין מוסמך שזהותו תיקבע בהסכמה הדדית בין הצדדים, ואשר יבסס קביעתו על פי עקרונות מקובלים, ובין השאר, על דמי שכירות הנגבים במועד הרלבנטי משוכרים שונים בגין נכסים דומים".

כמו כן נקבע בהסכם השכירות, כי במידה והועמד למבקשת מושכר תחבורתי חלוף כהגדרתו בסעיף 4.11, בתום תקופת השכירות או במהלך או בתום תקופות השכירות הנוספות –

"יקבעו דמי השכירות בגין המושכר התחבורתי החלוף בהסכמה הדדית בכתב ובהעדרה יועברו לקביעת שמאי מקרקעין מוסמך, מוסכם על הצדדים, והוראות פסקא 4.7.3 לחוזה זה תחולנה בהתאמה"

(סעיף 4.12.2)

התוספת להסכם

ביום 20.9.95 חתמו הצדדים על תוספת להסכם השכירות (נספח ב לבקשה), ובו נקבע לעניין שבפני:

"...2.נכסים קיימים שלגביהם בחר המשכיר להאריך את תקופת השכירות על פי סעיף 4.7 להסכם, בהעדר הסכמה בין הצדדים, קביעת דמי השכירות לתקופת ההארכה תעשה על ידי שמאי.

5.לגבי סעיפים 1, 2, 4 למסמך זה יקבע השמאי את שכ"ד על פי שיטת העלויות הישירות כולל שווי הקרקע לרבות זכויות בניה וכן שווי המבנים הישנים והחדשים. תשואת היזם הכרוכה בבניה חדשה במושכר תקבע על פי תשואת השוק באותה עת.

6.השמאי יקבע מתוך רשימה בת 5 שמות, אשר יבחרו בהסכמת הצדדים ואשר תצורף לתוספת זו בתוך ששה חודשים.